Month: maggio 2018

PERGOLATI E TETTOIE: SERVE IL PERMESSO DI COSTRUIRE?

Per realizzare un pergolato o una tettoia, occorre il permesso di costruire o l’intervento rientra nel campo dell’edilizia libera, senza alcun titolo abilitativo?
La giurisprudenza amministrativa si è espressa numerose volte per entrambe le opzioni, chiarendo i criteri per scegliere quella giusta.

Pertinenza, esiguità e precarietà del manufatto: nessun titolo

Sul piano giuridico, una struttura di questo tipo è considerata una pertinenza, caratterizzata dall’esiguità quantitativa e dalla precarietà del manufatto , tale da non alterare in modo rilevante l’assetto del territorio (Consiglio di Stato, sez. VI, n. 19 del 4 gennaio 2016) e in quanto tale non necessita di titolo abilitativo edilizio.
Dunque il primo requisito, per evitare di dover ottenere il titolo abilitativo, è la dimensione del pergolato; il secondo riguarda la solidità e la permanenza della sua struttura.
“Non è necessaria alcuna concessione edilizia allorché l’opera consista in una struttura precaria, facilmente rimovibile, non costituente trasformazione urbanistica del territorio (nella specie, trattasi di pergolato costituito da una intelaiatura in legno che non è infissa né al pavimento né alla parete dell’immobile alla quale è semplicemente addossata, né risulta chiusa in alcun lato, nemmeno sulla copertura)”(Consiglio di Stato, sez. V, n. 6193 del 7 novembre 2005).

Grandi dimensioni, nuovo volume su area diversa: occorre il titolo

I pergolati realizzati di considerevoli dimensioni e stabilmente ancorati all’edificio, palesando un’attitudine a durare nel tempo, richiedono il permesso di costruire.
“Non può ritenersi meramente pertinenziale, ai fini del possesso dei necessari titoli abilitativi edilizi (e paesaggistici), un’opera quando determini un nuovo volume di consistenti dimensioni su un’area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata dal preesistente edificio principale” (Consiglio di Stato, sez. VI, n. 2658 del 16 giugno 2016).
E’ escluso che possa configurarsi una pertinenza edilizia in mancanza del pre-requisito di carattere strutturale, ossia la scarsa consistenza dimensionale dell’opera: “Se fa difetto il primo requisito, ossia quello strutturale e se, quindi, la cosa che si ritiene pertinenziale ha dimensioni consistenti, non occorre neanche appurare l’esistenza dell’elemento funzionale, dovendosi in radice escludere che il manufatto abbia natura pertinenziale”( Tar Campania, sez. III Napoli, n. 4354 del 12 settembre 2017 e n. 4230 del 24 luglio 2014).
“La realizzazione mediante opere edilizie di un pergolato caratterizzato da una solida struttura – addirittura in cemento – di dimensioni non trascurabili, che fa desumere una permanenza prolungata nel tempo del manufatto stesso e delle utilità che esso è destinato ad arrecare, comportando una trasformazione edilizia del territorio, dev’essere qualificata come intervento di nuova costruzione, che necessita di concessione edilizia” (Tar Liguria, sez. I, n. 423 del 23 marzo 2012).
“La realizzazione di un pergolato su un terrazzo di copertura di un immobile vincolato dal codice dei beni culturali e del paesaggio, deve ritenersi ineseguibile in assenza di preventiva autorizzazione paesaggistica. Difatti va esclusa la natura precaria di tale manufatto, che escluderebbe la necessità della concessione edilizia, in quanto esso è destinato a recare un’utilità prolungata e perdurante nel tempo.”(Tar Campania, sez. IV Napoli, n. 6182 del 26 maggio 2006).
Un berceau (pergolato) in ferro infisso al suolo, formato da travi in ferro ancorati al suolo tramite bulloni e fili di acciaio teso, occupante uno spazio di oltre 30 mq, alto 2,34 m e destinato al parcheggio delle autovetture, è una struttura destinata a soddisfare esigenze di tipo non precario, non è facilmente amovibile e impatta in modo significativo sull’ambiente circostante, pertanto richiede il permesso di costruire (Tar Lombardia, sez. II Milano, n. 1644 del 18 luglio 2017).

Le tettoie

Se il pergolato è coperto, anche per una sola porzione, con una struttura che non si può smontare con facilità, è assoggettato alle regole dettate per la realizzazione delle tettoie. Da un punto di vista dimensionale e costruttivo, un intervento di questo tipo rappresenta una nuova edificazione e quindi per essere realizzato richiede il rilascio del titolo abilitativo, in assenza del quale, la struttura deve considerarsi abusiva.
La tettoia costruita su un condominio deve rispettare requisiti precisi, anche se ha l’autorizzazione dal Comune. Non deve:

• pregiudicare la stabilità dell’edificio;
• pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio;
• violare le norme sulle distanze minime.

La distanza minima tra tettoie è di tre metri, calcolati:

• se le tettoie sono abusive, dai muri delle case cui le tettoie sono ancorate;
• se le tettoie sono regolarmente autorizzate, dall’ultimo centimetro delle tettoie.

La giurisprudenza amministrativa è univoca nell’affermare che la realizzazione di una tettoia necessita di permesso di costruire quale “nuova costruzione”, comportando una trasformazione del territorio e dell’assetto edilizio anteriore; essa arreca, infatti, un proprio impatto volumetrico e, se e in quanto priva di connotati di precarietà, è destinata a soddisfare esigenze non già temporanee e contingenti, ma durevoli nel tempo, con conseguente incremento del godimento dell’immobile cui inerisce e del relativo carico urbanistico (Tar Piemonte, sez. II, n. 435 dell’8 aprile 2016; Tar Salerno, sez. II, n. 9 del 7 gennaio 2015; Tar Lazio, sez. I Roma, n. 13449 del 27 novembre 2015; Tar Napoli, sez. II, n. 4959 del 22 ottobre 2015; Tar Perugia, sez. I, n. 377 dell’11 settembre 2015; Tar Pescara, sez. I, n. 276 del 1 luglio 2015; Tar Ancona, sez. I, n. 469 del 5 giugno 2015; Tar Genova, sez. I, n. 1367 dell’11 luglio 2007)”.
Tuttavia, occorre sempre esaminare ogni intervento, caso per caso, considerando dimensioni, struttura, materiali e finalità dell’opera.

Ad esempio:

• deve escludersi la rilevanza volumetrica di una tettoia in legno ad una sola falda, di forma rettangolare, avente dimensioni di mq. 31,42 e altezza in gronda di m. 2,50 ed alla gronda di m. 2,65, realizzata sul terrazzo di proprietà, ad esclusivo servizio di detto piano, poggiante per un lato direttamente sulla struttura esistente del fabbricato e per l’altro su pilastrini in legno: e ciò in quanto, come affermato già in precedenza dalla giurisprudenza detto manufatto è aperto su tre lati (Tar Campania, sez. I Salerno, n. 109 del 16 gennaio 2017). In questo caso la tettoia è in legno, ma la sentenza vale per qualsiasi tipo di tettoia, purché sia aperta su tre lati;
• una tettoia non ancorata al suolo bensì al muro e che proteggere una superficie inferiore a 12 metri quadri non comporta impatto volumetrico e aumento del carico urbanistico. Si tratta, quindi, di un manufatto sostanzialmente irrilevante e, dunque, non qualificabile come nuova costruzione e, quindi, non necessitante del permesso di costruire (Tar Piemonte, sez. II, n. 198 dell’8 febbraio 2017);
• una tettoia a una falda inclinata, delle dimensioni di mt. 2,50 x 3,40, sorretta da struttura in profilati metallici di cm. 5 x 5, addossata ad uno dei muri perimetrali del fabbricato principale ed aperta su tutti gli altri lati, è qualificata come “opera decisamente pertinenziale”(Tar Piemonte, sez. II, n. 238 del 26 febbraio 2016);
• una tettoia con struttura portante e orditura in legno, avente 7,50 m t. di lunghezza x 4,10 mt. di larghezza (corrispondente ad una superficie di 30,75 mq.), altezza al colmo di mt. 2,65 ed all’imposta di mt. 2,00, solo parzialmente coperta con lastre in legno e materiale plastico ed ancorata al suolo con tasselli, aperta su tre lati ed aderente sul quarto lato a parte dell’abitazione, “non è soggetta a preventivo titolo autorizzatorio edilizio”. (Tar Piemonte, sez. I, n. 1563 del 22 ottobre 2014);
• la realizzazione di una tettoia di non irrilevante consistenzadimensionale e ancorata al suolo costituisce opera idonea ad alterare lo stato dei luoghi e a trasformare il territorio permanentemente ed è tale da richiedere il previo rilascio del permesso di costruire. (Tar Piemonte, sez. II, n. 438 dell’11 aprile 2012);
• una tettoia realizzata a copertura di un terrazzo, anche se molto grande, non ha bisogno di un permesso di costruire. Non deve essere demolita anche se l’intervento è stato realizzato senza titolo edilizio (Tar Campania, n. 109 del 16 gennaio 2017).

Per la qualificazione dell’intervento, la diversità della sagoma e l’incremento di altezza del piano terra sono aspetti ininfluenti. Il permesso di costruire occorre se l’intervento ha generato “un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente” e allo stesso tempo ha comportato “modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti”.

Tettoia abusiva: demolizione o abuso edilizio

Chi ha costruito una tettoia abusiva deve demolirla se non vuole subire un processo penale per abuso edilizio. Si può chiedere la sanatoria della tettoia abusiva, solo se la costruzione è già in regola con il piano regolatore urbano e se l’opera è “abusiva” solo perché non è stata chiesta l’autorizzazione al Comune per dimenticanza. Se invece, il Comune non avrebbe mai dato l’autorizzazione, perché la tettoia è contraria agli strumenti urbanistici, non si può chiedere la sanatoria.
Chi ha costruito la tettoia abusiva può evitare la condanna penale solo se il reato cade in prescrizione. La prescrizione scatta dopo quattro annioppure, se c’è stato un rinvio a giudizio, dopo cinque, ma attenzione: anche se il reato è prescritto, il Comune può ugualmente intimare la demolizione della tettoia abusiva.

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